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  • 发布时间: 2018 - 08 - 01
    2015-16年,有来自190个国家的13.3万人入籍成为了澳洲公民,其中最大的移民来源国是印度和英国,但去年,来自中国的移民已然一跃成为了澳洲最大的移民人口。  许多来澳定居的人或许都需要面临这样一个问题——我已经拿到PR了,我到底要不要入籍呢?  永久居留权,简称PR,给许多常常需要在祖籍国和澳洲往返工作、学习、生活的人提供了极大的便利。PR持有人可以享受的澳洲的优美环境、新鲜空气和悠闲生活节奏,也可以随时回去探亲、度假或是出差工作,这一切都很方便。  于是,PR持有者们面临着这样一个问题:我究竟还有没有必要加入澳籍呢?加入澳籍有什么好处呢?  尽管澳洲认可双重国籍,但包括中国在内的很多国家目前都还并不认可。入籍往往意味着你需要放弃在祖籍国的一切身份、福利和公民权利。真的要割舍掉与祖国的联系吗?这让很多人不免有些犹豫。  当然,入籍也意味着你在放弃祖籍国的公民权利的同时,也获得了作为澳洲公民的一切权利和福利。这些权利到底有哪些呢?PR与公民的区别有哪些呢?   1. 投票权   很多人都知道,PR与澳洲公民的最大区别是投票权。当然,这不只是你的权利,更是你的义务。入籍后,每个年满18岁的澳洲公民都需要在任何选举中投票,无论是联邦、州和领地、市政当局,还是全民公投,这会让你有决定国家未来的责任感和参与感。在大选日没有投票的公民会面临高达180澳元的罚款。  目前,世界上只有12个国家实施强制投票制度,澳洲就是其中之一,幸运的是,在澳洲,你的选票上还是有很多候选人可供选择的。  2. 参政当议员  如果选票上的政客全都令你不太满意时,没事儿,你还可以自己参选。所有年满18岁的澳洲公民都可以参选地方议会、州及领地议会和联邦议会的议员。  当然,想必你也听说了最近闹得沸沸扬扬、差点把国家副总理乔伊斯都拉下马的双重国籍风波(是啊……虽然令人难以置信,但咱们的副...
  • 发布时间: 2017 - 10 - 16
    作为中国留学生最关注的留学目的地之一,澳大利亚以其优秀的教育资源吸引着中国留学生,同时,作为一个移民国家,澳大利亚也为优秀的国际学生提供了留学后就业和移民的优惠政策。  根据澳大利亚移民与边境保护局发布的数据,2012年至 2016年短短的5年间,澳大利亚政府发放给中国留学生的签证数量翻倍增长,这个数字从24403增长到 51139,其中赴澳读中学的中国学生人数增长了51.6%,赴澳读本科的中国学生人数增长了181%,赴澳读硕士的中国学生人数增长了106%。  近期,北京留学中介机构启德教育发布了《2017澳大利亚留学报告》,结合澳大利亚官方数据以及启德自有数据,深入解析了澳大利亚中学、本科、研究生的申请现状及趋势,以及澳大利亚海归的职业发展状况,为意向留学澳大利亚的中国家庭提供子女教育规划、更具参考意义和价值的留学数据及分析解读。  哪些城市最受欢迎?  中国留学生选择最多的十大澳洲城市为墨尔本、悉尼、布里斯班、阿德莱德、堪培拉、珀斯、纽卡斯尔、伍伦贡、霍巴特、黄金海岸。新南威尔士州和维多利亚州仍然是中国留学生的最爱,塔斯马尼亚州和南澳大利亚州也因为更优惠的移民加分政策吸引了不少中国学生。  为什么选择澳大利亚?  中国学生选择澳大利亚作为留学目的国时考虑的三大关键因素是:  教育质量(25%)  就业前景(23%)  学校和专业排名(10%)  在选择澳大利亚的学校时考虑的主要因素为:  学校排名(24%)  专业排名(19%)  适合自己目前条件(18%)  就业率(13%)  数据还显示,越来越多的留学决策权掌握在学生的手中:16%的出国读中学的学生,49%的准备出国读本科的学生以及33%的准备出国读研的学生表示是自己做出的留学决策。  哪些专业最受欢迎?  《报告》调研数据显示,赴澳读本科的中国学生,专业选择集中在商科(47%)、工科(22%)、文科(11.90%...
  • 发布时间: 2017 - 10 - 14
    墨尔本作为世界知名城市,在硬件条件上有着其独有的优势,且随着墨尔本经济的稳步上升,进一步带动墨尔本房市的稳步发展,促使越来越多的投资者看中了售后服务好,一流的墨尔本房产,下面本文就墨尔本房产日益火爆的原因为大家做全面的剖析,帮助投资客户进一步了解墨尔本房产。一、综合水准高,发展迅速在过去的10年里,墨尔本政府在教育、医疗等公众设施的建设上不留余力,进而促使墨尔本城市的综合实力呈明显上升的趋势,综合实力的提高也一定会带动墨尔本经济的迅猛发展,从而为价格适中的墨尔本房产的发展奠定更好的基础;二、房产增值空间大据不完全统计表明,近年来墨尔本人口呈每年大幅上涨的趋势,且有关社会学专家更是指出在不仅的将来墨尔本人口大有超越悉尼的可能,成为澳洲人口大市,急剧增加的人口数势必会超热墨尔本房产,因而在现阶段及时选择售后服务好,一流的墨尔本房产进行投资就显得很明智,从而也一进步促使墨尔本房产日益火爆;三、政策开放,能满足投资者的多项需求澳洲政府的移民政策开放,综合移民投资成功率高,因而能更好的满足投资者在移民、求学、经商等各大类的需求,从而也进一步吸引投资者的深入,更好的引发墨尔本房产的日益火爆;以上就是小编为广大读者总结的三大原因,从中我们可以很直观的了解到墨尔本房产日益火爆离不开政府的合理规范,离不开其城市的综合建设更离不开墨尔本当地经济的持续发展,相信通过澳洲政府的支持,一定会为墨尔本房产的稳步发展奠定更为扎实的基础,为墨尔本房产稳步发展保驾护航。
  • 发布时间: 2017 - 10 - 14
    近年来墨尔本房产的综合涨幅明显,吸引的投资者也越来越多,促使价格适中的墨尔本房产买卖市场也异常火爆,有专家预测未来几年内,墨尔本房产还将有很大的升值空间,那么墨尔本房产升值空间大的理由主要有哪三方面?一、地铁等交通工具的进一步深化随着墨尔本房产1号地铁的开通,大大缓解了墨尔本的交通压力,从而更好的完成墨尔本城市之间的衔接,且随着地铁的全线开通,为后续的墨尔本房产交通的便捷度提供了更多的保障,城市交通的发展是一个城市房产经济升值的重要因素之一,因此墨尔本地铁的全线开通也进一步保证了墨尔本房产的升值。二、物流产业等相关经济的发展因墨尔本城市本身的优势,促使其本地物流业的迅猛发展,经济内容的扩充也进一步彰显墨尔本城市的综合实力,而房产作为墨尔本经济的重要组成要素势必会随着墨尔本综合经济的发展,稳步前进。因而也就为售后服务好,一流的墨尔本房产的升值预备了更有潜在意义的空间。三、住宅刚性需求的进一步增大近年来随着墨尔本经济的迅猛发展,从而也促进了外来人口的大幅增加,另一方面高等学府的开放,升学等的房产需求也进一步扩大,这也就在一定程度上保证房产刚性需求。良好的刚性需求是所有房产稳步增长的前提条件,因而墨尔本本身的房产需求量增大也为其后续发展奠定了更为实质性的基础。以上就是小编为广大读者总结的三大理由,从中我们可以更为全面的了解墨尔本房产潜在升值空间巨大的理由,通过深入了解墨尔本本身及其为了的综合城市规划,进而分析墨尔本房产。从而帮助需求客户需求客户更好的规划在房产投资上的计划,抓住墨尔本房产投资的市场先机。
  • 发布时间: 2017 - 09 - 25
    看了那么多数据报告依旧看不清海外房产市场?比问那么多价格还是不明白房价升降的趋势?  相比起国内的房产市场的网签均价以及成交价,国外房产的指数标准却是大不一样!所以想要了解澳洲房产市场,测量房市降温的速度和获得房价预测增长帮助,就必须了解这六个衡量标准!  以悉尼为例,尽管房价在过去几个月来才开始出现下滑,但悉尼房市已显示出近一年的降温迹象。大部分指标呈现出下降趋势,但利率和强劲的就业使人相信,悉尼的房价是非常具有弹性的。  一、清盘率  清盘率是买方购买意愿和卖方售房意愿的一个关键指标。  据统计的数据,从本财年开始,悉尼的平均清盘率达62%。和去年同期的72.9%相比,明显下降了不少。另外,悉尼的单元房清盘率从74.2%降至66%。  上周,悉尼的外城区拍卖清盘率低于50%,整体初步清盘率均比去年有所下降。  二、价格差数  独立屋或单元房的拍卖交易价和卖家保留价之间的差距越小通常意味着需求就越疲软。  目前来说,我们仍然可以看到悉尼在这一方面出现巨大差距,如沃斯通克拉夫特(Wollstonecraft)一套房被卖出568万澳元,高出底价58万澳元。测试价格差距重要性的其中一个方法是,判断房屋是在拍卖上还是在拍卖前售出。若拍卖前售出,那这项指标重要性减弱。两周前,悉尼拍卖前已售房比例上涨33%。  三、入市出售和销售速度  如果供应高于需求增长,那么,价格通常走向疲软。  SQM Research显示,悉尼8月住宅入市量上涨5%,整体售房数量达27,614套,比去年增长12.4%。此外,悉尼一套独立屋入市销售时间大概花52天,比去年58天低,而单元房则需61天。  四、买家的类型  数据显示,投资者仅占住宅融资的31%,低于去年的37%。据称,如果投资者的数量减少到31%,这可能是住房活动放缓的一个指标。但目前总体贷款趋势仍十分强劲。  不过,首次置房者在政府采取措施下...
  • 发布时间: 2016 - 08 - 31
    昨天,澳鸿置业联手YesRTO教育集团在公司总部举办的“以房养学,给孩子一个美好未来”活动顺利落下了帷幕。 众所周知,在本届澳洲政府大选之后,移民父母能获得“5年绿卡”的利好政策以及7月14日昆士兰州移民门槛的下调,让越来越多的国人更加向往涌入这个“幸运国度”。与此同时,今年7月1日开放的小学生留学签证也标示着澳洲的教育资源已全面向国人开放。父母可以尽早送孩子进入当地学校接受优质教育,同时享受当地宜人的环境。从此不需要再担心学业竞争,食品安全,空气污染等诸多问题。 以房养学 给孩子一个美好未来为满足广大客户的切身需要,澳鸿置业主办了“以房养学,给孩子一个美好未来”主题沙龙宣讲会,澳大利亚YesRTO教育集团市场专员Sarah Song女士受邀参加。 活动分享活动开始前,澳鸿置业工作人员悉心布置活动现场,精心准备小吃、饮料和红酒。 从下午18点开始,受邀客户陆续到来,在澳鸿置业工作人员引导下签到、填写抽奖卡。  18:30, 主题沙龙正式拉开序幕。澳鸿置业业务经理赵洪义首先登台,为各位来宾介绍活动的流程。  YesRTO教育集团的Sarah Song女士为到场嘉宾做“澳洲中学教育简介”的主题演讲。  澳鸿置业业务经理赵洪义为嘉宾们做了“以房养学,给孩子一个美好未来”主题演讲。  临近演讲结束,活动进入到了高潮。赵洪义经理现场抽取了当天的幸运嘉宾——获赠澳洲高档红酒一支。 主题沙龙活动在热烈的掌声中完美落下帷幕。大家意犹未尽,主动留下与澳鸿置业的投资顾问们进行咨询和交流……   澳鸿置业作为澳大利亚鸿图国际集团在国内设立的服务品牌,专注于提供高水准的澳房投资顾问服务。公司将始终如一的为国内中产阶级和高净资产客户提供一站式...
  • 发布时间: 2016 - 08 - 31
    走进昆州 揭秘新政2016年8月20日,由澳鸿置业赞助的“走进昆州 揭秘新政”活动在广发银行上海私人银行总部如期举行。此次活动中,澳鸿置业携手广发银行私人银行、澳星出入境服务有限公司、澳大利亚昆士兰州政府贸易投资厅针对海外移民、投资、留学和澳洲置业等时下热门话题为到场嘉宾奉送了一场信息“盛宴”。  活动分享14:00受邀嘉宾陆续到达活动现场。前台签到,展板签名留念,开始享用下午茶。  14:30“走进昆州 揭秘新政”活动正式开始,首先由上海澳星出入境服务有限公司副总经理缪莉华女士详细介绍了澳洲投资移民签证类别。 昆士兰州政府贸易投资厅商务发展经理杨帆先生介绍了昆州概况、以及昆士兰州蕴含的巨大投资机遇。 昆士兰州政府贸易投资厅商务发展经理许坚文女士介绍“昆州留学及教育”产业。  澳洲房产投资专家、澳鸿置业首席执行官张虎先生结合自己多年澳洲房地产投资经验为嘉宾们介绍了房地产市场的最新动态,以及优质房产投资机会。   宣讲活动在热烈的掌声中完美落下帷幕,澳鸿置业为到场嘉宾送上精美的礼品。大家意犹未尽,主动留下与澳鸿置业的投资顾问们进行咨询和交流……    澳鸿置业作为澳大利亚鸿图国际集团在国内设立的服务品牌,专注于提供高水准的澳房投资顾问服务。公司将始终如一的为国内中产阶级和高净资产客户提供一站式海外投资置业服务,期待您的关注与支持!
悉尼优质房产
澳鸿置业是澳洲鸿图国际集团在中国设立的投资服务品牌,是一家专业的房产投资
  • 发布时间: 2018 - 08 - 01
    Melrose Park位于悉尼市的地理中心黄金位置。在政府的规划中,这里被确定为适合“重大城市更新”的地区。这里的住宅将受惠于一系列由政府和开发商PAYCE集团提供的基础设施建设,与悉尼的所有地区有机连接。居民将受惠于30分钟生活圈的便利,享有日常通勤和生活娱乐所需的完善设施。
  • 发布时间: 2018 - 08 - 01
    The Orchards位于悉尼西北27公里的Norwest区,过去十年,西北地区已成为悉尼发展最快的城区,并因其成熟的商业和优质的教育资源,成为悉尼中产家庭青睐的居住地,宜居指数更是位列全悉尼前十。区内环境优美,治安极佳,各类生活娱乐配套齐全,从小学到大学名校林立。居住人群皆为工程师、医生等专业人士以及高收入年轻家庭。
  • 发布时间: 2018 - 08 - 01
    这里三面环水,拥有长达4公里的观景水岸;绿意盎然,环抱450公顷城市绿地公园;世界级品质的生活设施,度假村级的休闲生活方式;政府大力规划,升级区域适居性;悉尼超大规模的百万游艇俱乐部也将落户于此;这里将被打造成悉尼第二个“情人港”!
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  • 发布时间: 2016 - 08 - 31
    Chatswood Place  合同时间:16.03.2012成交时间:2013年末 合同价格:$750,000户型:两房两卫自带车位  项目描述:距离北悉尼CBD仅4公里,距离北区最大的商业中心Chatswood仅2公里。同时也是悉尼精英阶层青睐的区域,楼下即是最便利的高速路Pacific Highway。周边遍布各种美食、便利店、酒吧以及文艺情调极浓郁的文化社区和生活设施。 近几年,由于悉尼北区地皮的稀缺和悉尼房产市场的持续火爆,Chatswood Place周边的价格已经今非昔比。   目前在售的一房一卫带车位的价格已经从75万澳币起,几乎翻倍!而在当前越来越小面积户型诞生的情况下,Xu小姐的大户型两房自然而然成了后无来者的稀缺品。如同目前北区的房价一样,如今在Chatswood Place拥有一套公寓都变成了身份和财富的象征。2012年Xu小姐以10%首付约75,000澳元买下公寓。2014年Xu小姐的房屋交房,顺利进行交房。Xu小姐的房屋顺利出租,并达到了以房养房和贷款的完美平衡。2015年以目前银行的估价,Xu小姐的两房公寓保守估价约为120万澳元之间。 即以目前的市场,Xu小姐如选择出售房产可净获益40万澳元以上。与其实际投入约10万澳元不到的成本计算,其年收益达到60%以上。
  • 发布时间: 2016 - 08 - 31
    West Ryde区公寓   合同时间:15.06.2013成交时间:2014年末 合同价格:$629,000户型:两房两卫自带车位储藏室     项目描述:距离最大华人区之一Eastwood仅2公里,距离悉尼第二大CBD Parramatta仅7公里。距离Ryde火车站仅仅数分钟步行。同时也是悉尼精英阶层青睐的区域,楼下即是最便利的高速路Pacific Highway。周边遍布各种美食、便利店、酒吧和餐厅。 近几年,由于悉尼北区物业的稀缺和悉尼房产市场的火爆,West Ryde周边的价格已经今非昔比。     而最直观的新房价格的参考则更让人感觉到市场的变化:在与West Ryde临近的Meadow Bank的新楼盘Shepherds Bay,尽管地理位置相较于West Ryde并没有明显的优势,然而目前在售的两房两卫价格已经从83万澳币起! 2013年Tze夫妇以10%首付约62900澳元买下公寓。Tze夫妇缴纳印花税约20000澳元。2014年Tze夫妇的房屋顺利进行交房。Tze夫妇的房屋顺利出租,并达到了以房养房和贷款的完美平衡。2015年以目前银行的估价,Tze夫妇的两房公寓保守估价约为80万澳元之间。 即以目前的市场,Tze夫妇如选择出售房产可净获益18万澳元以上。与其实际投入约15万澳元不到的成本计算,其年收益达到55%以上;
  • 发布时间: 2016 - 08 - 31
    Surry Hill区公寓投资  合同时间:28.03.2013成交时间:2014年中合同价格:$649,000户型:两房一卫自带车位   项目描述:距离悉尼CBD仅1公里,步行可达悉尼中央火车站。同时也是悉尼大学、新南威尔士大学、悉尼科技大学等留学生青睐的租房区域。周边遍布各种美食、购物店、酒吧以及文艺情调极浓郁的文化社区和生活设施。近几年,因为绿色广场这一大型市政规划以及悉尼房产市场的火爆,Surry Hill周边的价格已经今非昔比。   而最直观的新房价格的参考则更让人感觉到市场的变化:在与Surry Hill临近不超过1公里的Waterloo的新楼盘Lachlan,目前在售的两房两卫价格已经从94万澳币起! 2013年Wei先生以10%首付约64900澳元买下公寓。Wei先生缴纳印花税约20000澳元。2014年Wei先生的房屋交房,顺利进行交房。Wei先生的房屋顺利出租,并达到了以房养房和贷款的完美平衡。2015年以目前银行的估价,Wei先生的两房公寓保守估价约为85~90万澳元之间。即以目前的市场,Wei先生如选择出售房产可净获益20万澳元以上。与其实际投入约15万澳元不到的成本计算,其年收益达到60%以上;
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澳鸿置业是澳洲鸿图国际集团在中国设立的投资服务品牌,是一家专业的房产投资顾问公司,澳鸿置业优选澳洲最具投资潜力的房地产项目,全程负责协调发展商,建筑商,律师行,银行等机构,为客户提供澳洲投资置业的一站式VIP服务,为客户实现最大的投资回报。
  • 发布时间: 2016 - 12 - 08
    股神巴菲特 Warren Buffet 曾经说过: “当别人犹豫不决,你要勇往直前;而当别人蜂拥而上时,你要谨慎思量!”这一观点完美地诠释了反周期投资的理念。  反周期投资指逆市而动,将投资价值最大化。换言之,在别人犹豫不决或心急出售时买入,而在市场出现抢购热潮时卖出,由此抬高价格。 这听起来容易但实施艰难。大家都争相入手而我踽踽不前,这在心理上就是一大挑战。更别提难以估计的市场周期和未来趋势。因此,我们特别总结了成功实施反周期房地产投资策略需要考虑的重要因素,以助你一臂之力。 1 了解澳大利亚市场的房地产周期 过去三十年,澳大利亚房产持续升值,中等房产价格很少大幅下跌。因此,人们说到“房地产周期”时,并不是指房价的涨跌,而是指涨价速度。成功的反周期投资是指在某地区房地产价位进入加速增长期前就买下划算的项目。 2 心态管理 在高峰增长周期,潜在客户可能会听到其他已购房者说,每周末价格都在大幅上涨。潜在客户们也可能在拍卖过程中已多次错过了他们喜爱的房产,使得他们对购房感到越来越焦虑。在这些情况下,“担心会错过”的心情会促使若干投资者冲动入手下一个可购房产,而未能充分评估是否价格过高,反之亦然。当房地产市场有前景暗淡的说法时,许多投资者便会犹豫不决,举棋不定,但事实上,这却是低价买入的好时机。 为避免如上失误,购房者需意识到投资过程中的心态并制定策略予以调整。 避免作出匆忙决定的方法包括: ● 基于数据进行广泛调查● 坚持基于自身情况的投资计划● 将诸如你能轻松获取的融资金额及你计划的投资周期等因素纳入考量 如能拥有一个合适的计划,那么外界对市场惨淡的宣传和报告便不会轻易动摇你。 3 如何正确判断市场周期?  可参考CoreLog...
  • 发布时间: 2016 - 08 - 31
    每个国家的政策都有不同,这也就导致很多东西都存在差异,而房产行业就是一个典型的例子,千万不要以自己国家的方式来考虑一切问题。 中国房产VS澳洲房产在中国,房产面积一般都是将整个房子都算在里面,这样即使是一间小小的房间也是非常昂贵的。中国房屋面积的计算方式商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。其中未封闭阳台建筑面积按一半计算,这里未封闭以施工规划设计图为准。公用建筑面积主要由两部分组成(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;(2)单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。但是,澳洲房产和国内不一样,国内会有公摊面积的计算方法,澳洲房产都是使用面积。最直观的话,就是一个看上去很大,一个是实实在在的大!根据当地政策规定,澳洲房产并不是所有的都要算入住房面积里的。例如:楼顶的一切设施和房内必须的各种支撑物等都是不计入面积的。澳洲房屋面积的计算方式建筑面积为整座建筑物(或层)的结构外边线在水平投影上的面积(包括结构外墙与柱)。使用面积为指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在国内住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。这样就能够比较客观的了解在澳洲买房的货真价实了。根据澳洲法条,所卖的物业是被允许有一定误差的。但开发商没有义务向客户提供土地测量图,而且开发商是可以拒绝买家在建造过程中进入施工现场亲自去测量物业的尺寸。总而言之,在澳洲基本上只算主要的构成空间,一些附带的都是不需要加以考虑的,但是在中国这些都是要算的,这也就是说同样的房子,在澳洲比在中国要便宜很多。同样的价格,澳洲房产的面积也要比国内的房子大一些。
  • 发布时间: 2016 - 08 - 31
    澳洲期房购买流程1. Reserve a property / 预定屋子购房者选定了满意的房子后,可支付一笔订金,一般是1000澳币,向中介7开发商申请保留该屋子。 订金会在规定的时间内退还给购房者。2. Sign contract / 签订购房合同  中介/开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同。购房者在咨询了自己的代表律师并充分 理解合同后签字。同时开发商也需在购房合同上签字,并向购房者提供一份双方签署后的合同。购 房合同生效。3. Apply for FIRB approval  海外投资者向澳洲海外投资审核委员会【FIRB】提交购房申请。这一步骤仅适用于非澳大利亚公民或永久居民的海外投资者。 购房者需填写一份申请表格并递交海外投资审核委员会审核,这个过程一般由购房者的代表律师协 助完成。4. Pay 10% deposit / 支付10% 的购房定金  购房者需要在合同规定的时间内,一般为5个工作日或2周,支付购房款的10%作为定金。这笔定金 可以支付到开发商的信托账户,也可以存入购房者自己的账户再由其银行出具一份担保。如果是以 银行担保【BanK Guarantee】的方式支付定金,在房屋交割前购房者还可以获得这笔定金的存款利息。5. Construction / 房屋施工  开发商需要在合同规定的时间内完成房屋的建造施工。在此施工期间,购房者不需支付任何费用。6. Final inspection / 交割前验房  在房屋完工后,开发商会邀请购房者或购房者的代表人前去验房。购房者要以此机会确定房屋的建 造是否达到合同规定的标准。7. Settlement / 交割  房屋交割的当天,购房者需将购房的全款支付给开发商,购房者的律师会持合同和...
  • 发布时间: 2016 - 08 - 31
    1,Sole ownership----独立产权证: 产权证上只有一个人100%的产权。2,Joint tenancy----联合产权证: 产权证上有两个或两个以上的人名,但是平均分配产权。一人离世,产权自动归另一人。3,Tenancy in common----联名产权证: 依然还是两人或两人以上,但需明确表明各自所占份额。一人离世,将由此人的继承人继承原所占份额。4,Tenancy in partnership----合作股份产权证: 多人购买一个物业并表明具体份额以及明确指出解散时如何分配等详细情况,多用于写字楼的投资。5,Co-ownership----企业产权证: 以公司名义购买物业,产权证上面是公司名称。如果公司不是在所购房产国家注册的,还需提供营业执照等公司信息。6,Trust and family trust----信托会和家庭信托会: 公司、个人或者家庭财产的拥有者可将资产交给信托会管理。运作方式是先指定一份信托书-trust deed,规定信托会的指定收益人,然后将资产逐步转致信托会名下。法律上来说,信托会的资产已经不属于原拥有者了。目的是为了保证家庭财产的安全以及避免遗产婚前财产的纠纷。
  • 发布时间: 2016 - 08 - 31
    【房产投资贴士之一】 无论是哪一种投资你首先想到的是先不赔钱,其次才是赚钱。房产投资亦是如此,市场好时,大家相安无事。市场不好时,投资人便倾向于售出手中的房产。所以说,拥有太多投资客的楼盘,机遇与风险并存。【房产投资贴士之二】UBIS房地产独立报告中经常提到的PIE原则值得每一位投资人借鉴。P-Population人口,人口基数以及人口未来增长将直接影响供需平衡。 I-Infrastructure,基础设施包含了许多因素,基本的有交通、商场、学校、公共设施服务等。E-Employment,所投房产所在区域相邻就业中心。【房产投资贴士之三】房产投资也好,自住也罢,资金准备好与否是其一,心态准备好与否作为其二,同样很重要。【房产投资贴士之四】物业作为一种商品,并不见得所有的商品都适合你,只有选择符合自己需求的才是最好的。【房产投资贴士之五】在选择是投资别墅还是公寓时,我总说:房子没有绝对的优劣势,根据自己的实际情况:例如预算、区域、以及对投资回报率的期许等,综合考虑,选择最适合自己的。 【房产投资贴士之六】每一个物业在这个世界上都是独一无二的,不可能有百分之百完全相同的两个物业出现,就算相似度非常高,也会因为楼层,朝向,景观不一样而有所区别,这也从侧面说明了,澳洲房产没有均价的概念。【房产投资贴士之七】术业有专攻、专人做专事!健身中心有健身教练,瑜伽有瑜伽教练,美容有美容师。所以房产投资要倾听专业研究市场的人士,并且最好是自己都有亲自做过投资购买过物业的。【房产投资贴士之八】问自己一个问题,投资房产的最终目的是什么?资本增值、被动收入、还是生活?【房产投资贴士之九】在投资中赚钱的往往都是那些有勇气有魄力的人,对于一些太在意细节例如朝向、户型,而忽略了房产本身的位置·位置·位置优势的人,我只想说:您不适合投资房产。【房产投资贴士之十】投资中信息的不对...
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  • 发布时间: 2014 - 10 - 28
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2018 - 08 - 01
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圣诞节购物热潮引发反思,中澳购物中心的差距在哪里?

发布人: Demi
发布时间: 2016-12-27
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圣诞节购物热潮引发反思,中澳购物中心的差距在哪里?


2016年12月26日一大清早,在澳大利亚的大街小巷,凡是商家集聚的地区,随处可见排队等待入场抢购的澳人们。甚至不少人为了抢占有利位置,不惜牺牲睡眠时间,彻夜排队。

 

澳大利亚零售协会会长兰姆表示,“节礼日(Boxing Day)”对于全澳零售业者来说,都是一个大日子。

 

几乎所有零售业者都将‘节礼日’作为一年中最为重要的销售日,而今年这一天的销售额预计将比去年同一时间增长4.2%,达到28亿元。”但是兰姆也表示,顾客们并不必担忧知名的“节礼日人潮”。

 

据澳大利亚零售协会估计,从“节礼日”至1月15日期间的销售额将达到172亿澳元,比去年同期增长了29亿澳元。

 

“虽然在‘节礼日’这一天,你会看到成千上百的购物人潮,不过这其实很有趣。如果你参加进去,你会发现气氛超级‘给力’。之所以气氛给力,不仅是因为这是一年之中唯一一天能以最低价购买商品的时候。还归因于澳洲各个购物中心的合理规划和精细合理的运作模式。


商业地产的开发和运营是一项精细的工作,只有精耕细作,融入地方文化,在建筑风格、品牌、业态等方面的做出特色,才具备持续发展的能力。

 

而中国国内的商业地产项目却在平均年回报率、融资成本之间,存在严重的倒挂现象,这直接导致了开发商无法按照合理、长远的规划进行运作,迫使开发商采取措施抵消资金成本,解决流动性问题,所以就出现了过剩。

 

除了资金压力,众多开发商在打造项目都想通过与主流品牌商家进行合作,提高项目自身的品牌溢价,这也进一步加剧了过剩问题。

 

国内标准购物中心内,一般有50%以上是国际品牌,这和澳洲形成了巨大的差异。澳洲购物中心的回报率较高,国际品牌占比却不足10%。

 

中国国内一二线城市商业地产同质化严重,但三四线城市仍极度缺乏优质的项目。


今天小编将为大家详细解析中澳购物中心的差距几何;首先从几幅总结图片开始:


圣诞节购物热潮引发反思,中澳购物中心的差距在哪里?


圣诞节购物热潮引发反思,中澳购物中心的差距在哪里?


圣诞节购物热潮引发反思,中澳购物中心的差距在哪里?


圣诞节购物热潮引发反思,中澳购物中心的差距在哪里?


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一、中国购物中心基本上是学习美国模式而不是澳洲模式

二、澳洲购物中心与时俱进的开发调整和中国商业用地的一次性释放的对比

三、澳洲关心扶植和培育本土零售商与中国对国外零售商的过分追逐的对比

四、澳大利亚购物中心的市场环境和竞争机制

五、澳大利亚的竞争机制和竞争所带来的好处

六、对购物中心作为不可或缺的“社会基础设施”的贡献和作用完全没有概念


一 中国购物中心基本上是学习美国模式而不是澳洲模式


圣诞节购物热潮引发反思,中澳购物中心的差距在哪里?


中国购物中心实际上是在学习美式购物中心即以追求时尚和休闲为导向,关注“What You Want(想要)”的产品定位思维过程中发展的,行业通常也不了解“What You Need(需要)”的澳洲模式,开发商一般只关注高端时尚的购物中心,把追求时尚和档次放在首位。各级地方政府也希望看到这一类的购物中心作为所在城市和地区的成功和繁荣的标志,有的甚至明确要求把做高端购物中心作为土地招拍挂的条件。

 

面对目前中国的商业地产大跃进所造成的人均商业面积的实际供给大大超过了人均消费的实际负荷的情况,一般媒体和舆论却都在简单地指责“同质化”,这种本末倒置实际上也是一种潜意识既做购物中心就必需是时尚高端的习惯思维在作怪,以为不高端就不是购物中心,所以必需“差异化“而形成各种不一样的所谓高端商场。


其实他们都恰恰地忽视了做商业地产首先就是要瞄准70%到80%的基本消费需求,“差异化”和所谓的纯体验业态即使在发达国家占比也不超过20%。


二 澳洲购物中心与时俱进的开发调整 VS 中国商业用地的一次性释放的对比

 

在澳大利亚购物中心行业有一个独特的专用名词“Gun”(即“枪”),可租面积大于5万平米的为“大枪”,相当于区域型购物中心;小于5万平米的为“小枪”,类似于次区域型或社区型购物中心。更小的2.0万平米以下的称为“迷你枪”,主要指邻里中心。澳大利亚大枪类的购物中心接近100个,而小枪和迷你枪的总数超过1500个。

 

“枪”也很形象地说明了澳大利亚开发购物中心的精准的市场导向性。而这一点恰恰和中国目前的购物中心开发形成鲜明对比,中国是在一个很短的时间里将几乎可以用于购物中心开发的商业用地,民间有人打趣说:“一次性地释放,一届政府卖了13届政府的土地”,在许多城市如果一旦按其规划和容积率全部建成,购物中心的市场供给规模将数倍于澳洲甚至美国可以承受的标准。

 

购物中心作为一个不断变化的生命载体,需要灵活可塑和不断扩展,随时反映快速变化的市场以及商圈人口“需要(Need)”和“想要(Want)”的变化。因为商圈的人口在不断集聚,收入也在不断增长,各种零售业态在过去的几十年间也都发生了脱胎换骨的变化,所以购物中心的改造和提升是一个永恒的主题。

 

澳洲购物中心


圣诞节购物热潮引发反思,中澳购物中心的差距在哪里?


几乎所有的澳洲购物中心都经历了不间断的改造。有的是加层,有的是加建,有的是拆掉原有建筑后的重建,其中墨尔本的Chadstone购物中心作为澳大利亚大枪类购物中心的常年冠军,其从1960年开业至今就已经经历了35次的大小改造。

 

在澳大利亚购物中心行业人们谈论业态组合Trade Mixs的时候往往会附加一个很常用的词汇RTRL,就是Right Time Right Location指:业态组合要发生在对的时间和对的位置,这就很好的说明了租户组合不是一成不变的。

 

中国购物中心


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在中国,购物中心被看作具有固定格式的“舶来品”,经过设计并且已经经过批准建成其最终的形式。潜意识是这种购物中心是进口的而不是由本土市场成长发展起来的。大批由开发住宅地产而转投商业地产的开发商们以为只要将“招商”代替“销售”,商业地产的开发便大功告成。更有很多项目将商铺分割出售,从第一天起就完全失去了这种对未来调整和改造的控制。

 

三 澳洲关心扶植和培育本土零售商 VS 中国对国外零售商的过分追逐


圣诞节购物热潮引发反思,中澳购物中心的差距在哪里?

 

澳大利亚购物中心的成长和发展过程也伴随着澳大利亚本土零售商共同成长和发展的过程。澳大利亚非常注重关心扶植和培育本土零售商的成长。


在澳洲,通过有很多类似的发展故事,例如一家肉店老板经营从他爷爷和父亲那里三代传承的肉店,店铺位于传统郊外的城镇,而且是镇上的传统街道上,随着城市化的进程和人口的集聚,附近要建购物中心并邀请他到新开的购物中心内开店,这位三代继承祖上的现成店铺经营的老板开始并不理解也不看好购物中心这个新生事物,但他还是被说服到购物中心去尝试,然后从谈合同、设计店铺、招聘员工、银行贷款等开始,这些对他来说都是全新的过程。

 

购物中心开业非常成功,他的店铺的业绩也非常好。 不久又有其他区域的新建购物中心邀请他,这时他已经能够很驾轻就熟地拓展他的新店,10多年后这个店铺在澳大利亚开设了50多家连锁经营的肉店,他的两个儿子学校毕业后也继承了家族事业,和他的父亲一起在位于悉尼CBD不远的配销中心的楼上办公。在澳洲购物中心的发展过程中类似的故事发生在餐饮、服装、珠宝、鞋类、以及儿童产品中比比皆是。

 

西田集团(Westfield)有专门的部门帮助本地特别是中小零售商的经营和成长,从店铺设计、商品成列、销售技巧到市场信息等方面提供全方面的支持。西田每年还组织针对中小零售商的到世界各地的考察和学习,保持与国际最前沿的零售理念和趋势的紧密联系和积极互动。

 

并在每年的年终聚会上颁发各类给零售商的奖项。因为购物中心的管理者懂得发现、扶植和培育本地零售商的成长是购物中心发展的根本,也是成功开发和管理购物中心的一个不可分割的组成部分,因为只有本土零售商才最接近当地市场,他们是澳洲购物中心赖以生存和发展的基石。

 

中国购物中心


而中国购物中心因为源于学习追求时尚高档的美式购物中心而起步,从一开始就追求国际大牌,不论是一线的顶级大牌,还是著名的快时尚品牌等, 甚至包括大型国际连锁超市, 加之商业地产严重的供过于求,中国开发商在与这些国际大牌的谈判中所表现出的渴望和不计代价的追求,使得这些国际零售商们知道“你需要我超过我需要你”。

 

租期、面积和租金等各种条件当然是由这些零售商家决定,还要外加装修补贴甚至承诺收益保证等。国外的零售商们几乎不能相信他们在中国的运气竟如此之好。这些国际零售商在中国市场的租金和扣点其实不及他们在澳洲的一半;即使是大型超市,他们在中国往往会向开发商要求比其实际经营所需大得多的面积,既要赚他们的经营利润,也要分享你的地产利润。这些现象会在一个较长的时间内对中国购物中心的发展带来不利的影响和后果。

 

四 澳大利亚购物中心的市场环境和竞争机制


圣诞节购物热潮引发反思,中澳购物中心的差距在哪里?

 

先介绍澳大利亚的一个叫做ACCC的组织,全名为Australia Consumer and Competition Commission,即澳大利亚消费者和竞争委员会,其作用就是帮助所有利益方维护在澳大利亚消费法律下的权力和义务,接受消费者和企业投诉,管控任何可能限制或削弱竞争的异动从而确保有效的竞争机制得以实施从而获得守法、透明和公平的结果。

 

澳大利亚为什么能产生如此众多的优秀购物中心企业的深层次的原因,就是市场环境。


在澳洲本土,虽然西田集团具有绝对的主导和优势,但澳大利亚大枪类购物中心常年的销售冠军是CFS(Colonial First State )的Chatstone购物中心,而位于悉尼的MIRVAC的百老汇商场位列澳大利亚年度销售坪效第一的购物中心居然没有一个奢侈品牌。

 

近十多年来百货公司出于竞争和降低成本的考虑,并购和重组成为了一个国际流行的趋势,澳大利亚也不例外。

 

维护市场的平衡


经过多年的整合和并购后,澳大利亚今天就剩下了Myer和David Jones两家具有规模的大的百货公司,所以当Myer在讨论并购David Jones时,ACCC自然需要介入并进行评估对竞争的影响,因为很显然如果在一个市场里只有一个一家独大的百货公司有可能会形成垄断并限制了商家和消费者的选择机会,所以有必要保持两个百货作为必要的竞争要素。

 

但两家百货通过并购可以只用一套班子、一个董事会、一套新技术投资等听上去也不无道理。特别是针对今天百货的竞争压力ACCC也不能简单地否认。所以增加了评估的难度。

 

最后David Jones百货被一家南非零售企业以更高的价格购得,这也使得ACCC的工作变的简单了一些。今天在几乎所有澳大利亚的大型的区域型购物中心里,Myer和 David Jones作为主力百货店依然并存的图景,也构成了澳大利亚购物中心中一道亮丽的风景线。


五 澳大利亚的竞争机制和竞争所带来的好处


1 理想的规模效应形成


澳大利亚购物中心在有序的竞争环境中经过50多年的发展也已经形成了最有效的经济规模,简单地说就是人均1平米的购物中心面积。

 

而相较于美国的2.3平米的人均购物中心面积和几乎只有澳洲购物中心一半的销售和租金坪效,澳大利亚购物中心形成了更理想的规模效应。而对于西欧的0.25平米、英国的0.28平米和法国的0.22平米的人均购物中心面积,像Lend Lease和西田集团都已经将下一个购物中心的发展市场瞄准了欧洲。

 

根据同策咨询对中国国内35个大中城市的一个统计,不包括传统百货和城市原有的购物街区,从1998年至2013年的十五年的开发大潮中,一线城市的人均商业面积(主要指购物中心)已经达到1.4平米,二线城市达到2.1平米,三、四线城市没有全部的统计。三、四线城市的实地考查结果都是比一、二线城市有过之而无不及,其中人均购物中心面积超过4到5平米甚至更多的城市很普遍。

 

对于中国市场的巨大消费潜力大家都是毋庸置疑的,但国内地方政府的无序规划是最令人担心的,比如在你建成和营运了某一个购物中心之后,地方政府又将你旁边前后左右的地块出售建造新的商场。

 

这种土地的一次性释放和所有的容积率要求一步到位的做法,远不及根据人口和收入的增长循序渐进的进行开发调整具备的可持续性。


2 购物中心企业间的竞争合作关系


澳大利亚购物中心之间竞争有序,但也很激烈。然而彼此之间的各种合作也是屡见不鲜,比如交叉持股、委托管理、委托设计、委托施工甚至联合营销和推广等等。


圣诞节购物热潮引发反思,中澳购物中心的差距在哪里?


例如:


AMP的位于悉尼的麦格理(Macquarie)购物中心,就是由西田集团负责麦格理中心的全部改造施工,而且商场的室内设计也是由西田集团的设计部门完成的。

 

改造后的麦格理购物中心已于2014年的10月全面开业,吸引了全悉尼第一家的HM和Fowever21等首次登陆悉尼或澳大利亚的国际品牌。麦格理购物中心也从此跻身悉尼最受消费者喜爱的标杆购物中心的行列。


在墨尔本市中心CBD中轴线上正好有GPT的墨尔本中心、CFS的Emporium商场和Myer百货贯穿一线。这些项目全部都在地下连通,并在上层可能的地方全部天桥连接。人流流动获益更多的商场负责天桥的投资费用。每逢重大节日,三个或更多的周边商场会计划和制定联合的推广活动。活动期间的到访人流数量显示这种通过联合推广的活动所聚集的人流均超过任何商场单独推广所能获得的客流量。

 

给消费者和顾客方便就是给自己方便,而且从Emporium的高端到Myer的时尚再到墨尔本中心的大众化的定位也是相得益彰。确保了墨尔本商圈CBD中心商场的最大的商圈辐射能力和核心竞争力。

 

3 零售商之间的竞争


澳大利亚购物中心的出色表现也是和澳大利亚优秀的零售商资源密不可分的。澳大利亚的购物中心有一个突出的特点,即在所有的区域型购物中心或规模较大的商场中都会有两个品类和规模完全类似的超市配置,Woolworths和Coles。

 

通过鼓励竞争给消费者更多更好的商品选择、比如更多的价格比较和更好的购物环境以及商品陈列等,这不就是为了给消费者最好的购物体验吗?

 

从经济学的角度讲,竞争可以实现社会效益的最大化,竞争也可以最大限度地提升消费者的购物和消费体验。


这也是为什么在亚太地区2014年零售品牌价值的排行榜上Woolworths和Coles分列第一和第三(优衣库排第二)。

 

不仅如此,在这个亚太地区排名前30的榜单上,澳大利亚共有10个品牌上榜,占据了三分之一强,除了Woolworths和Coles超市外,还有澳洲的两个百货Myer和David Jones,三个折扣百货Big W、Kmart和Target以及家居和家电的Harvey Norman和JB HI-FI和建材类的Bunning Warehouse,几乎涵盖并领先超市、百货、折扣百货、家居、家电和建材各个零售品类。

 

如果不是得益和成长于澳大利亚这样的竞争环境,根本就不能想象这种几乎涵盖各个品类的主要商家全部上榜的骄人业绩。


六 对购物中心作为不可或缺的“社会基础设施”的贡献和作用完全没有概念

 

在澳大利亚,购物中心作为一个满足地区的每日需求的社会设施也是城市基础设施中不可或缺的一个组成部分,因为与社区人口的日常基本生活的需求联系如此紧密,其本质和作用就像医院、学校、道路、交通以及水电煤等基础设施一样重要。

 

澳洲购物中心提供了社会交流和人们互动的平台,变成了新城区的聚焦点和目标地,购物中心极大地提高了商圈人口的生活福祉和社会和谐。

 

特别是澳洲购物中心定位于满足日常生活必需的导向极大地提高了其抵抗经济周期波动和金融风险的能力,受到了国际主流养老金和退休金以及其他政府和国际资金机构的青睐。这种近乎零风险的投资也保证了澳大利亚的养老金和退休金的安全,从而进一步提供了澳洲社会福利的保障。

 

但在中国对购物中心可以发挥的社会基础设施的作用从政府到开发商都远还没有被意识到,连“购物中心协会”类的注册登记都还很敏感,因为“购物中心”在官员和人们的潜意识中还是销售奢华或时尚产品的商场或开发商的盈利工具。中国在购物中心的规划、开发、管理和经营方面要与国际先进的理念和做法接任重而道远。


关于澳鸿置业


澳鸿置业是澳洲鸿图国际集团在中国设立的投资服务品牌,是一家专业的房产投资顾问公司,总部位于中国上海。


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