如何让财富增值：炒股不如投资澳洲房产

本周一，澳洲财长Scott Morrison在澳洲住房与城市研究所（AHURI）发表演讲时表示，负扣税已经存在了一个世纪，这是房地产市场的一个重要组成部分。

Morrison表示，200万人自己投资物业，120万人使用负扣税，其中90%的人拥有一至两个物业，三分之二的业主有应纳税收入8万澳元或以下，这就是我们澳洲房地产市场的结构性特征。

如果你取消这个政策，你是在玩火。

什么是“负扣税”？

In Australia, negative gearing often refers to borrowing to purchase a residential property investment (e.g. a house or unit), which is made available for rent. In some cases the rent received is less than the costs incurred by the landlord (mortgage interest, depreciation and other expenses), resulting in negative gearing.

Borrowing to purchase shares whose dividends fall short of interest costs is another example of a negatively-geared investment.

以上文字是关于什么是“负扣税”的英文表述。其大意是：在澳洲，负扣税通常指借贷购买用于出租的投资物业（如：独立屋或公寓房）。当租金收入少于业主的支出（包括：贷款利息、物业折旧和其它支出）时，即构成负扣税。

其它的例子还有：借贷买股票，当股息收入低于借款利息时，也构成负扣税。

上述内容很清楚，即从金融机构（不仅限于银行）借钱在政府认可的某些行业（并非在任何领域投资亏损均构成负扣税状况）投资，当发生收入低于借贷利息时，即产生负扣税的情况。

据《澳洲金融评论报》报道，虽然Morrison承认，外国投资者的土地储备投资已成为趋势，但他对现有的投资物业体制还是提出了辩护。

他认为绝大多数的出租房屋的投资者是“爸爸妈妈”投资者，他们仅持有一个或两个物业。

而目前，悉尼的住房缺口约10万套，随着澳洲吸引大量新移民和留学生涌入，住房缺口将进一步加大。

Morrison表示，现在解决住房可负担性问题的方法需要改变，政府要进行更有效的投资，增加房屋供应量才是解决住房可负担性问题的正确方法。

政府应该在可负担住房领域中吸引更多私人投资，以增加房屋供应量，同时对房屋供应量的限制需要被解除。

今年房价将持续面临上涨压力，而数据也佐证了这个观点

目前利率仍接近历史低点，悉尼的现况是：房屋库存量减少、人口增长强劲，外加一些投资者利用负扣税政策重新涌入市场，为将来的退休生活作准备。

所以，今年悉尼房价将持续面临上涨压力。

从夏天到秋天，悉尼、墨尔本周末拍卖市场清空率连续8周的平均值保持在80%以上的高位。

据CoreLogic数据表示，自2017年开年至今，澳洲的五个最大的城市房价平均上涨了3.8%。其中，悉尼房价上涨了5.6%，墨尔本房价上涨了4.6%。

尽管信贷限制政策变得更严格，但是在经济增长势头强劲、借贷成本处于历史低位以及税收系统为房地产投资者提供额外福利的情况下，住房市场几乎没有出现价格下降的迹象。

无疑整个房市强劲的增长势头已让房屋所有者的财富大幅增值。

就算对比股票，投资收益优势也当仁不让

据Realestate网报道，调查机构Lachlan Walker对比了过去30年All Ordinaries指数和布里斯班房地产的回报率。

数据显示，从长远来看，显然是房地产的回报率更高，房地产回报率为6.5%，而股市则为4.5%。

相比于房地产市场，股市波动较大，例如，在全球金融危机后，澳洲股指下跌44%，但是第二年又上涨了36%。

如果是短期投资，那么股市回报率更高，股市5年回报率为6.8%，而布里斯班房地产市场5年的回报率仅为2%。

Lachlan Walker发现，过去30年，无论是股市还是房地产都以类似的周期移动变化（排除金融危机），总体而言，投资房地产是一个更加安全的选择，特别是对一些追求稳定及长期的投资者。

面对即将上涨的海外购房印花税，以及日趋上涨的汇率，投资者要看准时机及时做出决定

房产投资自1995年至2016年年末都是投资项目中年收益最高的——高达10.5%。

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